В нашей онлайн базе уже более 10821 рефератов!

Список разделов
Самое популярное
Новое
Поиск
Заказать реферат
Добавить реферат
В избранное
Контакты
Украинские рефераты
Статьи
От партнёров
Новости
Крупнейшая коллекция рефератов
Предлагаем вам крупнейшую коллекцию из 10821 рефератов!

Вы можете воспользоваться поиском готовых работ или же получить помощь по подготовке нового реферата практически по любому предмету. Также вы можете добавить свой реферат в базу.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОМ ПРАВЕ

Страница 9

ГЛАВА 3. Защита прав сторон при купле-продаже недвижимости

3.1 Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Расторжение договора - это частный случай прекращения договора. При этом следует иметь в виду, что в ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено двумя понятиями: "расторжение договора" (п. 2 ст. 450 и др.) и "отказ от исполнения договора" (п. 3 ст. 450 и др.), или "отказ от договора" (п. 1 ст. 699). В подавляющем большинстве случаев эти термины рассматриваются как синонимы. Вместе с тем, как будет показано ниже, между ними есть некоторые различия.

В виде исключения термину "отказаться от исполнения договора" придается иное значение, отличное от расторжения. Например, в п. 2 ст. 520 ГК РФ указывается, что "покупатель (получатель) вправе отказаться от оплаты товаров ненадлежащего качества . впредь до устранения недостатков .". Использованный в данном случае термин "отказаться" не означает расторжения договора, а предполагает приостановление исполнения обязательства.

Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным. Любые нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания. Незаключенным же договор признается в силу отсутствия в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям. Признание договора незаключенным влечет за собой констатацию факта, что договора фактически не было. При этом определенные сложности вызывает вопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация самих договоров не была проведена [77].

Необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 165 ГК несоблюдение в случаях, предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Причем она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и поэтому не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон. Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.

В то же время согласно п. 3 ст. 433 ГК договор (который является основной разновидностью сделок), подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным, и если сторону в соответствии с п. 3 ст. 165 можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.

Расторжение договора может происходить, когда: а) договор был заключен и продолжает действовать; б) когда договор является действительным. Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из сторон (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ). Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению сторон расторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).

По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.

Отказ от договора или от исполнения договора возможен и без обращения в суд. Отказ от договора, как представляется, является сделкой и влечет те же правовые последствия, что и расторжение договора, - прекращение договорных обязательств (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453 ГК). Отказ от договора может быть совершен полностью или частично, что влечет прекращение соответственно всех или некоторых договорных обязательств. Однако, в отличие от расторжения договора, отказ от договора всегда совершается, во-первых, непосредственно односторонними действиями стороны, во-вторых, во внесудебном порядке.

Как уже было отмечено, расторгнуть можно только уже заключенный, действительный договор, который еще не был исполнен и, следовательно, еще действует. Однако в отношении процедуры расторжения договора купли-продажи недвижимости действуют особые правила, обусловленные тем, что и сама процедура заключения таких договоров имеет определенную специфику. Эта специфика заключается в том, что при заключении любых договоров купли-продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности, а для отдельных договоров необходима также государственная регистрация самого договора.

Спорные правоотношения возникли из договора купли-продажи недвижимости, заключенного Департаментом муниципального жилья и двумя гражданами. В связи с этим возникает вопрос о законодательстве, подлежащем применению, так как такие отношения регулируются гл. 30 ГК РФ и, в частности, параграфом 7 "Продажа недвижимости", а также Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Р. и Т. П-вы приобрели квартиру для собственного проживания, а не для нужд, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Департамент муниципального жилья г. Москвы - это организация, которая реализовала П-ым квартиру по договору купли-продажи. Следовательно, на основании преамбулы Закона о защите прав потребителей и ст. 9 Вводного закона к отношениям, возникшим на основании договора купли-продажи недвижимости, помимо ГК РФ будет применяться Закон о защите прав потребителей.

Соотношение норм ГК РФ и Закона о защите прав потребителей, касающихся купли-продажи, определено некоторыми нормами ГК РФ (п. 5 ст. 454 и п. 3 ст. 492). Эти нормы отдают приоритет положениям об отдельных разновидностях договора купли-продажи перед общими положениями о купле-продаже и Законом о защите прав потребителей.

В п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" [28] конкретизированы указанные нормы Вводного закона и ГК РФ. Закон о защите прав потребителей применяется, если: это предусмотрено ГК РФ (п. 3 ст. 492);

ГК РФ не содержит такого указания, однако Закон о защите прав потребителей конкретизирует и детализирует нормы ГК РФ, либо когда ГК РФ не регулирует отношения, но они урегулированы Законом о защите прав потребителей;

Закон о защите прав потребителей предусматривает иные правила, чем ГК РФ, когда ГК РФ допускает такую возможность.

Предметом договора купли-продажи, заключенного Р. и Т. П-выми и Департаментом муниципального жилья, являлась квартира, т.е. недвижимость. Такой договор в ГК РФ выделен в самостоятельную разновидность купли-продажи. Поэтому к нему должны применяться правила параграфа 7 гл. 30 ГК РФ, а не параграфа 2 "Розничная купля-продажа". Вместе с тем на основании ст. 9 Вводного закона Р. и Т. П-вы как потребители пользуются всеми теми правами, которые закреплены Законом о защите прав потребителей. Статья 22 Закона о защите прав потребителей предусматривает срок, в течение которого продавцом подлежит удовлетворению требование потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, а ст. 23 устанавливает ответственность продавца за просрочку удовлетворения этого требования в форме неустойки в размере одного процента цены товара за каждый день просрочки.

1 2 3 4 5 6 7 8 [9] 10 11 12 13 14

скачать реферат скачать реферат

Новинки
Интересные новости


Заказ реферата
Заказать реферат
Счетчики

Rambler's Top100

Ссылки
Все права защищены © 2005-2022 textreferat.com