В нашей онлайн базе уже более 10821 рефератов!

Список разделов
Самое популярное
Новое
Поиск
Заказать реферат
Добавить реферат
В избранное
Контакты
Украинские рефераты
Статьи
От партнёров
Новости
Крупнейшая коллекция рефератов
Предлагаем вам крупнейшую коллекцию из 10821 рефератов!

Вы можете воспользоваться поиском готовых работ или же получить помощь по подготовке нового реферата практически по любому предмету. Также вы можете добавить свой реферат в базу.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОМ ПРАВЕ

Страница 7

Рассматривая вышесказанное, следует отметить, что в целом рынок новостроек после введения данной нормы стал более прозрачным - любое лицо сможет получить полную информацию по любому застройщику и по любому объекту строительства, причем информацию подробную.

2.2 Особенности договора купли-продажи предприятия

Значительные особенности установлены в ГК РФ для продажи предприятия как вида недвижимости. Этот договор является новым для российского гражданского законодательства. Договор продажи предприятия является отдельным видом договора купли-продажи.

Продажу предприятия условно можно разделить на несколько основных этапов [15] :

а) определение состава и стоимости продаваемого предприятия;

б) заключение договора купли-продажи недвижимости и его государственная регистрация;

в) уведомление кредитора о продаже предприятия;

г) передача предприятия;

д) государственная регистрация перехода права собственности на предприятие.

Статья 559 ГК РФ устанавливает, что по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Договор продажи предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.

В соответствии со статьей 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Возникновение договора купли-продажи предприятия связано с необходимостью правового регулирования трех групп сделок: приватизация предприятий, купля-продажа предприятий в связи с их банкротством, при продаже частных предприятий.

Сторонами по договору являются продавец - физическое или юридическое лицо, имеющее право собственности на рассматриваемый имущественный комплекс, и покупатель - как правило, физическое лицо - предприниматель или юридическое лицо, в собственности которого может находиться имущественный комплекс определенного целевого назначения [16].

Договор продажи предприятия является разновидностью договора купли-продажи, выделенной в соответствии с особенностями объекта совершаемой сделки.

В соответствии со статьей 560 ГК РФ договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ), с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 561 ГК РФ.

Несоблюдение вышеуказанной формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Все недостатки предприятия как имущественного комплекса могут быть условно разделены на две группы: оговоренные путем указания на них в передаточном акте и неоговоренные.

Для первого вида недостатков законодательство содержит указание на право покупателя требовать уменьшения цены по договору после передачи и принятия предприятия.

В случае, когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе (пункт 1 статьи 563 ГК РФ), покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.

Продавец в случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствия в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество. Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, не пригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены действующим законодательством, или устранение таких недостатков невозможно.

2.3 Особенности сделок купли-продажи земельных участков

Гражданское законодательство не дает определения земельного участка, и здесь требуется учитывать нормы законодательства земельного. При этом, на наш взгляд, в таких случаях речь идет не только об определенном соотношении норм той и другой отрасли, но и о необходимости опираться на земельное законодательство для правильного правопонимания. Земельный участок как часть поверхности земли (п. 2 ст. 6 ЗК РФ) характеризуется прежде всего площадью, измеряемой квадратными метрами. Но такое определение будет недостаточным без привлечения иных признаков. Например, в соответствии со ст. 37 ЗК РФ и Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" для сделок, связанных с переходом права собственности, обязателен кадастровый учет земельных участков; моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 3 ст. 14). Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки (п. 1 ст. 7), но действительным является и тот кадастровый учет, который производился до вступления в силу данного Федерального закона (п. 2 ст. 7). Законом определен также состав сведений, включаемых в кадастр (ст. 12) и состав его документов (ст. 13).

Кроме того, неотъемлемыми признаками земельного участка являются данные, позволяющие отличить его от других (в том числе соседних) по расположению на местности, что обеспечивается осуществлением мероприятий по землеустройству и межеванию.

Наконец, еще одним элементом, позволяющим идентифицировать земельный участок для целей оборота, является его местонахождение.

Таким образом, применительно к земельным участкам и с учетом земельного законодательства определенность предмета договора купли-продажи земельного участка может быть установлена только при наличии: а) площади земельного участка; б) кадастрового номера и в) местонахождения.

Второе существенное условие - цена (ст. 555 ГК РФ). Известное правило (см. п. 3 ст. 424 ГК РФ) о возможности применить цену при сравнимых условиях за аналогичные товары здесь не должно применяться. Впрочем, учитывая индивидуальность каждого земельного участка, подобное было бы и невозможно. Здесь также гражданское законодательство не может применяться в отрыве от норм законодательства земельного.

Цена земельного участка должна определяться рыночными условиями. Пунктом 1 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности [18]. По смыслу ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" при продаже земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, либо в тех случаях, когда они являются сособственниками, предварительная оценка земельного участка специализированной организацией является обязательной. При установлении рыночной цены земельного участка подлежат учету также правила отдельных актов земельного законодательства, определяющих порядок формирования цены, а также соответствующие методические рекомендации [24]. Отдельные вопросы установления цены земли, в случае ее продажи по правилам ст. 36 ЗК РФ, предусмотрены п. п. 2, 3 ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

1 2 3 4 5 6 [7] 8 9 10 11 12 13 14

скачать реферат скачать реферат

Новинки
Интересные новости


Заказ реферата
Заказать реферат
Счетчики

Rambler's Top100

Ссылки
Все права защищены © 2005-2022 textreferat.com