В нашей онлайн базе уже более 10821 рефератов!

Список разделов
Самое популярное
Новое
Поиск
Заказать реферат
Добавить реферат
В избранное
Контакты
Украинские рефераты
Статьи
От партнёров
Новости
Крупнейшая коллекция рефератов
Предлагаем вам крупнейшую коллекцию из 10821 рефератов!

Вы можете воспользоваться поиском готовых работ или же получить помощь по подготовке нового реферата практически по любому предмету. Также вы можете добавить свой реферат в базу.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОМ ПРАВЕ

Страница 10

Тушинский муниципальный суд г. Москвы отказал П-вым во взыскании неустойки за просрочку исполнения их требования о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры, несмотря на то, что они в соответствии со ст. 9 Вводного закона пользовались правами потребителя по Закону о защите прав потребителей и он подлежал применению на основании разъяснения, данного в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7, т.к. ГК РФ не регулирует сроки удовлетворения требования потребителей о соразмерном уменьшении цены и ответственность за их просрочку.

Вопрос о соотношении норм ГК РФ о продаже недвижимости и Закона о защите прав потребителей касается также последствий продажи товара ненадлежащего качества.

Статья 557 ГК РФ установила, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Статья же 18 Закона о защите прав потребителей, закрепляющая общие правила, независимо от характера товара (движимая вещь или недвижимая), предоставляет потребителю право требовать замены дорогостоящих товаров, к которым следует отнести квартиры, если обнаруженные в товаре недостатки являются существенными. Несоответствие приобретенной П-выми квартиры обязательным требованиям пожарной безопасности на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ и преамбулы Закона о защите прав потребителей следует признать существенным, так как его невозможно устранить без несоразмерных расходов и затрат времени (разборка и расселение дома).

Параграф 7 гл. 30 ГК РФ прямо не предусматривает подобно п. 3 ст. 492 ГК РФ применение к отношениям по купле-продаже недвижимости, в которых покупателем является гражданин-потребитель, Закона о защите прав потребителей и не устанавливает, что этот Закон применяется в части, не урегулированной ГК РФ. Означает ли это, что к последствиям продажи недвижимости ненадлежащего качества, приобретенной гражданином-потребителем, будет применяться как специальный Закон о защите прав потребителей, а не ст. 557 ГК РФ?

Представляется, что не означает, по следующим обстоятельствам. Нормы ГК РФ о продаже недвижимости являются специальными по сравнению с общими положениями ГК РФ о купле-продаже и о розничной купле-продаже. Помимо этого в Законе о защите прав потребителей прямо указано, что отдельные виды договоров купли-продажи и продажа отдельных видов товаров могут обладать значительными особенностями, требующими специального регулирования (ст. 26). Поэтому нормы ГК РФ о продаже недвижимости являются специальными по отношению к Закону о защите прав потребителей и последний должен применяться к потребителям-покупателям недвижимости в части, не урегулированной параграфом 7 гл. 30 ГК РФ.

Как подчеркнуто в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7, Закон о защите прав потребителей применяется, если он конкретизирует или детализирует нормы ГК РФ, посвященные соответствующим положениям. Установление же иных правил, чем те, которые закреплены в ГК РФ, возможно лишь при условии, когда это прямо допускается ГК РФ. Таким образом, и Верховный Суд РФ четко закрепил приоритет ГК РФ перед Законом о защите прав потребителей.

Из сказанного следует, что последствия продажи недвижимости ненадлежащего качества при приобретении ее гражданином-потребителем должны определяться по правилам ст. 557 ГК РФ. В соответствии с ней потребитель вправе по своему выбору при обнаружении в квартире, жилом доме, ином жилом помещении или другой приобретенной недвижимости не оговоренных продавцом недостатков потребовать соразмерного уменьшения покупной цены или безвозмездного устранения продавцом недостатков, или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

3.2 Недействительность сделок с недвижимым имуществом

Одной из наболевших проблем, возникающих при разрешении споров о недвижимом имуществе, является вопрос о том, какие правовые последствия признания недействительной сделки с недвижимостью должны быть отражены в судебном решении. В частности, необходимо ли в решении признавать недействительным зарегистрированное право или прекращать право собственности лица. От решения этих вопросов зависит, какие действия будет предпринимать на основании данного решения регистрирующий орган, и другие аспекты исполнения данных судебных актов.

Коллизии между ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ (далее - Закон о регистрации), а также принятыми на его основе Правилами ведения Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), с одной стороны, и гражданским законодательством, с другой стороны, стали почвой для возникновения судебных споров между органами Росрегистрации и участниками гражданского оборота. Проблематичным является исполнение решений судов о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности. Ни один нормативный акт не содержит указания на действия регистрирующего органа при вынесении таких решений судами. С момента принятия изменений в ст. 223 ГК РФ, устанавливающих, что право собственности у добросовестного приобретателя возникает с момента государственной регистрации, ситуация усложнилась.

На практике возникло несколько вопросов.

Какое решение будет основанием для прекращения записи в ЕГРП бывшего владельца имущества - ответчика и восстановления записи о праве истца - собственника недвижимого имущества?

Достаточно ли просто решения о признании сделки недействительной или необходимо, чтобы суд применил последствия ее недействительности, необходимо ли указание в решении суда на какие-то действия регистрирующего органа по восстановлению записи о праве собственности бывшего собственника имущества?

К сожалению, ответить на это зачастую не могут даже судьи, выносящие такие решения, и потому судебная практика по данной проблеме является неоднородной и противоречивой.

Некоторые суды в случае признания сделки недействительной признают недействительным зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество. Так, ФАС УО своим Постановлением от 18.01.2005 по делу N Ф09-4479/04-ГК оставил в силе решение Арбитражного суда Свердловской области, которым был признан недействительным договор купли-продажи и признано недействительным зарегистрированное за ответчиком право собственности на трансформаторную подстанцию [28].

При этом суд кассационной инстанции отклонил ссылку ответчика на то, что он является добросовестным приобретателем, указав, что разрешение данного вопроса не входит в предмет рассмотрения по настоящему делу, поскольку требование о применении последствий недействительности или в индикационный иск не заявлены. То есть, суд фактически применил последствие недействительности сделки, не предусмотренное законом.

Также есть случаи, когда вместе с признанием сделки недействительной суды прекращают право собственности ответчика. Например, Арбитражный суд Саратовской области своим решением, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, применил последствия недействительности сделки - прекратил право собственности ЗАО на нежилое здание. ФАС ПО своим Постановлением указанные судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение, указав, что норма закона, на основании которой допускается применение последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности, судом не указана и вывод суда о возможности таких действий противоречит ст. 235 ГК РФ [28].

Данный вывод суда кассационной инстанции является абсолютно правомерным, поскольку для прекращения чьего-либо права оно должно сначала возникнуть у этого лица.

При признании сделки недействительной презюмируется, что право собственности ответчика так и не возникло.

В противоположность судам, пытающимся применить какие-то особые условия недействительности сделок, объектом которых является недвижимое имущество, большинство судов полагает достаточным применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ, для того чтобы были внесены необходимые записи в ЕГРП.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 [10] 11 12 13 14

скачать реферат скачать реферат

Новинки
Интересные новости


Заказ реферата
Заказать реферат
Счетчики

Rambler's Top100

Ссылки
Все права защищены © 2005-2022 textreferat.com